3. OPPONIBILITÀ DEL REGOLAMENTO CONDOMINIALE
4. MERITEVOLEZZA DELL’INTERESSE TUTELATO
L’assemblea condominiale può impedirmi di trasformare la mia unità abitativa in un negozio o in un centro estetico? Il regolamento di condominio può vietarmi di cambiare destinazione alle porzioni dello stabile di mia esclusiva proprietà?
1. LIMITI URBANISTICI
Prima di rispondere ai quesiti posti è opportuno ricordare che per mutare la destinazione urbanistica di un immobile sia necessario rivolgersi al Comune ove insiste il fabbricato per scoprire se occorra avviare un iter amministrativo e quale sia quello corretto: la procedura da seguire non è omogenea sul territorio nazionale, trattandosi di materia oggetto di legislazione concorrente ai sensi dell’art. 117 Cost. Al legislatore regionale è infatti attribuito il potere di stabilire quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche degli immobili o di loro parti, impongano il rilascio del permesso di costruire, quali siano realizzabili mediante la segnalazione certificata di inizio attività e quali richiedano una semplice comunicazione preventiva (in questo senso anche Cass. Pen. Sez. III Sent. n. 25814 del 22.06.2016).
Sulla necessità o meno di ottenere titoli abilitativi, l‘art. 23-ter D.P.R. 380/2001 fornisce comunque un’indicazione di massima, disponendo al primo comma che “salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale” e a tal fine individua cinque macro–categorie: residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale, rurale. Il terzo comma dell’articolo 23-ter sancisce che il mutamento della destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale sia sempre consentito, ma coerentemente ammette che a questa regola possano derogare le diverse previsioni degli strumenti urbanistici comunali o delle leggi regionali.
2. LIMITAZIONI CONDOMINIALI
Oltre ai vincoli risultanti dallo strumento urbanistico generale adottato dal Comune e dalle relative norme tecniche d’attuazione, possono assumere rilevanza le clausole del regolamento condominiale, alla duplice condizione però che esse siano valide e opponibili.
Quanto al primo requisito, è necessario che le disposizioni contenute nel regolamento condominiale che si risolvono nella compressione delle facoltà e dei poteri inerenti al diritto di proprietà dei singoli partecipanti non diano adito a fraintendimenti: la corte di legittimità ha ripetutamente affermato che il regolamento condominiale di origine contrattuale possa imporre divieti e limiti di destinazione gravanti sulle unità immobiliari in esclusiva proprietà dei condomini “sia mediante elencazione delle attività vietate, sia con riferimento ai pregiudizi che si intendono evitare e in quest’ultimo caso, tali limiti e divieti, al fine di evitare ogni possibilità di equivoco in una materia che attiene alla compressione di facoltà normalmente inerenti alle proprietà esclusive dei singoli condomini, devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo a incertezze“ (Cass. Civ. Sez. VI Ord. n. 19229 del 11.09.2014 e, nello stesso senso, Cass. Civ. Sez. II Sent. n. 24707 del 20.11.2014). Deve peraltro escludersi che alle norme regolamentari possa essere data interpretazione estensiva “sia per quanto attiene all’ambito delle limitazioni imposte alla proprietà individuale, ma ancor più per quanto concerne la corretta individuazione dei beni effettivamente assoggettati alla limitazione circa le facoltà di destinazione di norma spettanti al proprietario” (Cass. Civ. Sez. II Sent. n. 21307 del 20.10.2016).
3. OPPONIBILITÀ DEL REGOLAMENTO CONDOMINIALE
La giurisprudenza si è ormai assestata nel ricondurre alla categoria delle ‘servitù atipiche’ le previsioni contenute nel regolamento condominiale convenzionale che comportino limiti alla destinazione delle proprietà esclusive. Da ciò discende che “l‘opponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti vada regolata secondo le norme proprie delle servitù avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, mediante l’indicazione, in apposita nota distinta da quella dell’atto di acquisto (in forza della L. 27 febbraio 1985 n. 52 art. 17, comma 3), delle specifiche clausole limitative, ex art. 2659 c.c., comma 1 n. 2, e art. 2665 c.c., non essendo invece sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale“ (Cass. Civ. Sez. II Sent. n. 6769 del 19.03.2018). Va precisato al riguardo che non sia il regolamento condominiale in sé a dovere essere trascritto, quanto le convenzioni in esso contenute costitutive di servitù: è peraltro necessario menzionare tutte le distinte unità mobiliari interessate e in ciascun atto di compravendita dovrà essere richiamato o allegato il regolamento. In ogni caso, anche laddove la servitù non fosse stata trascritta, sarebbe ugualmente valida nei confronti del terzo acquirente che nel contratto di acquisto abbia dato atto di essere a conoscenza della sua esistenza: qualora invece la clausola regolamentare dal contenuto limitativo non fosse opponibile al condomino desideroso di mutare destinazione alla sua proprietà, risulterebbe illegittima la deliberazione assembleare volta a bloccare questa sua iniziativa.
4. MERITEVOLEZZA DELL’INTERESSE TUTELATO
Si evidenzia infine che, ai sensi dell’art. 1138 c.c., la funzione tipica del regolamento di condominio sia quella di contenere “le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione“, mentre non viene contemplata la facoltà di imporre limiti alla destinazione delle singole unità immobiliari (al contrario, l’art. 1138 c. 4 c.c. vieta di menomare il diritto del condomino risultante dall’atto di acquisto). Ne discende che, ogni previsione in tal senso che sia stata accettata dall’acquirente, debba qualificarsi come un contratto atipico, con il conseguente suo assoggettamento al principio enunciato dall’art. 1322 c. 2 c.c., ossia alla necessità che la compromissione dello ius utendi sia diretta “a realizzare interessi meritevoli di tutela secondo l’ordinamento giuridico“.
